在深圳，屋頂漏水責(zé)任歸屬需結(jié)合房屋性質(zhì)、漏水位置及合同約定綜合判斷。作為深耕深圳的專業(yè)防水團(tuán)隊(duì)，中盛隆根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及司法實(shí)踐，梳理以下責(zé)任劃分要點(diǎn)，幫助業(yè)主快速理清維權(quán)思路：   ### **一、產(chǎn)權(quán)屬性：業(yè)主自管 vs 物業(yè)代管**   #### **1. 業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)屋頂（如別墅、自建房）**   - **責(zé)任歸屬**：由業(yè)主自行承擔(dān)維修責(zé)任   - **法律依據(jù)**：《民法典》第272條規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任自負(fù)   #### **2. 小區(qū)公共屋頂（商品房樓頂）**   - **責(zé)任歸屬**：屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)維修   - **關(guān)鍵條件**：    - 保修期內(nèi)（通常5年）：開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任（需非人為損壞）    - 保修期外：動(dòng)用**住宅專項(xiàng)維修資金**維修（需業(yè)主大會(huì)或雙三分之二業(yè)主同意）   ### **二、漏水位置與原因：公共區(qū)域 vs 專有區(qū)域**   #### **1. 物業(yè)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的5類情況**   | 漏水位置/原因         | 責(zé)任方       | 深圳維修依據(jù)                          |   |------------------------|--------------|---------------------------------------|   | 樓頂防水層老化失效     | 物業(yè)公司     | 公共設(shè)施維護(hù)責(zé)任（《深圳物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條） |   | 屋頂消防管道破裂       | 物業(yè)公司     | 公共管道維修屬于物業(yè)服務(wù)范圍          |   | 天臺(tái)排水口堵塞導(dǎo)致積水 | 物業(yè)公司     | 日常巡查維護(hù)不到位                    |   | 外墻保溫層脫落引發(fā)滲漏 | 物業(yè)公司     | 外立面公共區(qū)域保養(yǎng)責(zé)任                |   | 開(kāi)發(fā)商遺留施工缺陷     | 開(kāi)發(fā)商（保修期內(nèi)） | 《商品房銷售管理辦法》第33條質(zhì)量保修約定 |   #### **2. 業(yè)主需自行承擔(dān)的3類情況**   - **自家搭建的陽(yáng)光房漏水**：私自改造導(dǎo)致結(jié)構(gòu)破壞，責(zé)任自負(fù)   - **屋頂太陽(yáng)能設(shè)備安裝不當(dāng)**：業(yè)主或租戶自行安裝設(shè)備引發(fā)滲漏   - **室內(nèi)裝修破壞原有防水**：如打孔、拆除保溫層導(dǎo)致防水層破損   ### **三、深圳特殊場(chǎng)景：租房與二手房交易**   #### **1. 租房場(chǎng)景**   - **合同有約定**：按《深圳房屋租賃合同》條款執(zhí)行，通常約定“房屋主體結(jié)構(gòu)維修由房東承擔(dān)，承租人使用不當(dāng)導(dǎo)致的損壞由租戶負(fù)責(zé)”   - **合同無(wú)約定**：    - 公共屋頂漏水：房東聯(lián)系物業(yè)公司維修（需通過(guò)業(yè)委會(huì)申請(qǐng)維修資金）    - 租戶私改管線導(dǎo)致漏水：租戶承擔(dān)賠償責(zé)任   #### **2. 二手房交易后漏水**   - **交房前已存在滲漏**：若購(gòu)房合同未明確“現(xiàn)狀交付”，可追究原業(yè)主隱瞞質(zhì)量問(wèn)題責(zé)任   - **交房后新出現(xiàn)漏水**：屬于公共區(qū)域的，按《深圳業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》申請(qǐng)維修資金   ### **四、維權(quán)實(shí)操：深圳業(yè)主3步處理法**   1. **固定證據(jù)**     - 拍攝漏水視頻（標(biāo)注時(shí)間、位置），保留維修報(bào)價(jià)單、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)憑證     - 若懷疑開(kāi)發(fā)商質(zhì)量問(wèn)題，委托**深圳市建筑工程質(zhì)量檢測(cè)中心**出具鑒定報(bào)告   2. **階梯維權(quán)**     - **第一步**：向物業(yè)公司提交《漏水維修申請(qǐng)書》（需書面留存），要求7日內(nèi)答復(fù)     - **第二步**：物業(yè)推諉時(shí)，向**深圳住建局物業(yè)監(jiān)管處**投訴   - **第三步**：涉及重大損失（如漏水導(dǎo)致家具損壞），向房屋所在地法院提起訴訟   3. **維修資金申請(qǐng)流程**（深圳專用）     - 單個(gè)業(yè)主可向業(yè)委會(huì)或社區(qū)工作站提出申請(qǐng)     - 需提交：維修方案、預(yù)算表、業(yè)主簽名表（雙三分之二同意）     - 審核通過(guò)后，由**深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心**撥款至施工方   ### **中盛隆溫馨提示**   - 深圳雨季前建議業(yè)主自查屋頂排水口，避免樹(shù)葉堵塞引發(fā)積水   - 物業(yè)公司拒絕履行責(zé)任時(shí)，可要求其出具《不予維修書面說(shuō)明》，作為后續(xù)維權(quán)證據(jù)   - 涉及跨樓層滲漏（如頂樓漏水導(dǎo)致樓下受損），責(zé)任方需同時(shí)承擔(dān)樓下業(yè)主的損失賠償   若您在深圳遇到屋頂漏水責(zé)任糾紛，歡迎聯(lián)系中盛??！我們可提供**免費(fèi)漏水檢測(cè)+責(zé)任劃分咨詢**，協(xié)助業(yè)主與物業(yè)、開(kāi)發(fā)商溝通，制定合法合規(guī)的解決方案。